再用5年够不够?

作者:头头中国电子竞技   来源:http://www.tingshuoleme.com    栏目: 头头中国电子竞技    日期:2019-06-10

  临港新城的住宅市场一直表现出某种独立的“游离”特征,它并不跟随着市场整体的供需而变化。作为一个完全由政府主导打造的新城,政策利好往往才是它发展的最好契机。

  在去年楼市整体平淡的情况下,临港新城板块因自贸区而一枝独秀,房价地价双双飙升。然而,“激情”过后一切又归于平淡,临港新城仿佛对政策利好的刺激产生“耐药性”,人口导入始终是一个悬而不决的难题。

  2014年,临港新城板块的住宅市场惨淡。根据同策咨询研究部数据。截至11月27日,临港新城板块的成交量为151960平方米,虽统计时间距离年底还有一个月,但和去年全年261722平方米相比,依旧差距太远。

  从项目来看,临港新城板块目前在售项目的成交量同比均有大幅下降。个别项目如滴水湖馨苑、丽都华庭的成交更是同比下降超过八成。上海(楼盘)搜房网分析师指出,今年临港新城住宅成交呈现缩量之势主要由于板块新房供应量不足,乾耀东港、丽都华庭、滴水湖馨苑90平方米以下小户型房源在2013年销售殆尽,全年以消化100平方米以上的大户型为主,物业销售速度下降。

  另外,临港新城板块内项目的成交价格均有不同程度上涨,个别物业如滴水湖馨苑成交均价同比上涨甚至超过20%。上海中原地产研究部经理卢文曦认为,区域房价快速上升和产品结构变化有关,例如滴水湖馨苑今年主打复式和联排别墅,保利蔚蓝林语推出的是复式房型,丽都华庭加推了精装房源,所以整体价格都带上去了。

  尽管如此,临港新城板块依然是上海楼市的价格洼地。目前板块内在售共7个项目,最贵的保利蔚蓝林语均价为21000元/平方米,大部分的价格区间在11000-15000元/平方米不等。而随着轨交16号线的开通和自贸区的设立,整个区域对各类开发商保持着持续吸引力。

  最好的证明是今年5月,上海临港集团举办了一次土地推介会。据悉,今明两年,上海临港的四个分城区将有21幅共66.08公顷的土地入市。临港新城板块开始进入土地集中供应期。

  戴德梁行董事、华东区策略发展顾问部主管马昇华认为,各类品牌开发商及大型公司产业的进驻,将成为带动整个区域市场的关键因素。预计2-3年内,导入人口将迅速增大。

  尽管前景美好,但是现实却显得有些尴尬,临港新城的整体入住率始终和它所获得的关注度不相匹配。根据同策咨询研究部数据统计,目前临港新城板块的平均入住率仅有20%左右。

  上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,虽然临港楼市建设脚步很快,但是从现状来看,除了书院、泥城人气稍旺之外,大部分地区都处于“空城”状态。

  乾耀东港项目总经理赵继红告诉记者,临港新城入住情况的确不尽如人意,仅就位于临港四大分城区泥城的乾耀东港项目而言,入住率也不过三分之一,而泥城城区已经是临港新城板块人流较为集中的区域。

  另外,从入住人群的组成来看,也和临港新城吸引产业人口的初衷显得有些背道而驰,据记者了解,不少新建商品房首先以本地居民为主,其次是生活工作上和临港新城多少有一些联系的外围客户,最后是市区的养老需求。而本应该占大头的产业人口却没有多少。

  很显然,临港新城依靠产业支持为区域导入人口这一发展目标实现得并不理想。从2003年临港新城规划落地,当地政府就将人口导入视为首个目标,然而生活配套、交通状况等生活居住条件的滞后使得人口的导入成为一项艰难的任务。即使是去年受到自贸区利好影响,临港新城板块的房价在全市大部分楼盘表现平平的情况下一路飙升,但时间过去了一年多,除了一些免税店和进口超市,自贸区的“火热”似乎没有在此留下太多痕迹,临港新城的人气依然只能用冷清来形容。

  乾耀东港项目总经理赵继红直言,交通配套是硬伤。她表示,尽管轨交16号线已经开通,但是泥城、芦潮港、万祥、书院几个分城区周边的交通没有跟上,目前只能依靠小区班车与16号线接驳,居民出行依旧不便。

  同策咨询研究部分析师许之静认为,房价地价过快上涨将提高产业导入、人口导入的门槛,不利于整个自贸区板块的产城融合。板块自身过快的发展与人口导入的失衡,是目前临港板块发展遇到的最大问题。

  或许是看到人口增长得有些过于缓慢,今年下半年,一系列提振板块的大规模造城运动拉开帷幕,先是9月份,全球最大极地海洋主题公园落户临港,预计年底动工,11月3日,陆家嘴600663股吧)集团一举拿下临港南汇新城九宗地块,用以开发约50万平方米的港城新天地。

  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为,陆家嘴集团等四大国有企业的“挥师南下”,大力投入配套设施,毫无疑问对临港地区人口的导入、城市功能的形成以及房地产市场有着积极的作用。

  但复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民(博客微博)却对此并不看好,他说:“目前临港板块人口还不足,建那么多娱乐休闲商业的设施有什么用呢?这些应该是在人口到达一定数量的时候顺势而为的东西。目前最应该做的是引进更多的企业入驻,提供更多的就业机会,增加更多的人口导入。” 紫菁庭项目策划经理赵燕娜的看法是,极地海洋等配套的建设和“聚人气”活动的举办对于当地的楼市无疑是利好的,但无论什么措施,最终要归结到人口的导入是否顺利。她向记者透露,附近有不少地块是用作商业规划的,开发商迟迟没有动工,就是因为人气不够。

  上海商业发展研究院副院长冯叔君认为,大型商业休闲设施是次要的,“城市不是造出来的,是由人的体验产生的需求推动的。” 冯叔君强调。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,其实临港新城面对的最大问题是没有足够的时间,相信5年之后,临港新城的变化会让世人惊讶的。

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